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張婷與于津、滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司房屋買賣合同糾 張婷與于津、滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書 1 / - 5 - 紛一審民事判決書
作者:總管理員   時間:2019-09-11 23:14  來源:未知   瀏覽:

張婷與于津、滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

審理法院: 天津市河東區人民法院

案  號:?。?016)津0102民初2744號

案  由: 房屋買賣合同糾紛

裁判日期: 2016年08月19日

天津市河東區人民法院

民事判決書

(2016)津0102民初2744號

原告:張婷,無職業。

委托訴訟代理人林佳楠,天津益清律師事務所律師。

委托訴訟代理人聶雷強,天津益清律師事務所律師。

被告:于津。

委托訴訟代理人郭巖,天津融匯律師事務所律師。

被告:滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司,住所地天津市和平區津塔寫字樓3901。

法定代表人范曉鵬,該公司經理。

委托訴訟代理人只蕊,該公司職員。

原告張婷與被告于津、滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司房屋買賣合同糾紛一案,本院于2016年4月28日立案后,依法使用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告張婷及其委托訴訟代理人林佳楠、聶雷強,被告于津的委托訴訟代理人郭巖,被告滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司的委托訴訟代理人只蕊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張婷向本院提出訴訟請求:1、判令解除原、被告與滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司于2016年3月5日簽訂的《房產交易合同》2、判令被告于津返還原告購房定金20000元;3、判令被告于津支付原告違約金149800元;4、判令被告于津向原告支付中介費14600元;5、判令被告于津承擔原告的律師服務費10000元;6、訴訟費、執行費、保全費由被告于津承擔。事實和理由:原、被告于2016年3月5日在被告滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司簽訂了《房地產交易合同》,原告以1498000元購買了被告于津名下坐落于天津市××路濱河新區22號樓2門603號房屋,并約定雙方于2016年4月20日前到河東區房管局簽署《天津市房產買賣協議》。原告向被告滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司支付中介費14600元,并向被告交付定金20000元,簽訂合同后,因市場價格波動被告表示欲將房屋價格上調,原告拒絕,被告明確表示房屋不再出售,故被告的行為已構成根本違約。

被告于津辯稱,同意解除合同,但并非根據原告依據合同或法律規定行駛單方解除權,被告同意解除合同是基于雙方達成一致。關于原告第二項訴請,同意返還原告20000元定金。對于原告第三項訴請,不予認可,原告違約在先,原告未按照合同約定辦理貸款手續,應當向被告承擔違約責任,其次,根據第二被告出具的房屋買賣流程圖,原告應于雙方到房管局簽訂買賣協議前辦理貸款手續,原告不辦貸款違約在先,此時被告就可以行使先履行抗辯權,被告有權拒絕繼續與原告進行后續的交易程序,再次,到房管局簽訂買賣協議是原、被告的義務,不是被告的單方義務,原告未按照指定時間到房管局簽訂買賣協議存在違約,到房管局簽訂協議需要提前到房管局排隊拿號,被告讓原告去拿,原告不去,被告只好自己去拿,被告于2016年3月21日上午在房管局排了一上午的隊才拿到了2016年4月13日的號,原告從拿號開始就推三阻四不配合,2016年4月12日上午原告給被告母親打電話說要換貸款銀行,換成建設銀行,希望延期,被告母親不同意延期。2016年4月13日被告按照約定到了房管局等原告,但未見原告,所以原告未到房管局簽協議,違約在先,而不是被告違約。交易合同約定違約金給付的時間為守約方以書面通知方式解除合同后的15日內,本案中,原告并未以書面通知方式解除合同,書面通知解除合同的15日內的期間無從談起,依此,本案不具備合同約定的給付違約金的程序和條件。如果法院最終認定被告存在違約行為,被告根據合同法第114條、合同法解釋二的第27條和第29條規定主張違約金數額過高,請法院以原告的實際損失為基數予以減少。再次,原告應對實際損失的數額提供足夠證據加以證明。第四項訴請,原告自身違約在先,被告無違約行為,并且解除合同是原告提出的,中介費應由原告承擔。第五項訴請,沒有法律依據,沒有合同約定,不屬于必然產生的費用,被告不予認可。

被告滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司(以下簡稱滿懿金服)辯稱,同意原告第一項訴訟請求。

本院經審理認定事實如下:原、被告于2016年3月5日簽訂《房產交易合同》,原告為乙方,被告于津為甲方,被告滿懿金服為丙方,原告購買被告于津名下坐落于天津市××路濱河××樓××號房屋,價款1498000元。原告于當日給付被告于津購房定金20000元,給付被告滿懿金服居間服務費14000元、貸款服務費600元。該《房產交易合同》第二條第2項約定:甲乙雙方須于2016年4月20日前親自到該房地產所轄區房管局簽訂《天津市房產買賣協議》并依約定辦理買賣手續。合同第七條第2項約定:依照天津市政策及本合同之相關規定,甲、乙雙方應積極配合,按時并親自到場辦理打印《天津市房產買賣協議》、貸款手續(若有)、繳納相關稅費、權屬轉移登記、抵押登記及代收代付等相關手續。如不按約定辦理相關手續,則每逾期一日,違約方應向守約方支付該房地產成交價千分之一的遲延履行違約金,逾期履行超過十五日的,守約方有權以書面通知的方式解除房地產買賣合同關系,并要求違約方在合同解除后十五日內支付違約金,金額為該房地產成交價的百分之十。第七條第4項約定:在合同履行期限屆滿之前,甲、乙雙方有以下情形的(1)甲方拒絕將該房地產出售給乙方;(2)甲方擅自提高房地產交易價格的;…守約方有權以書面通知的方式解除房地產買賣合同關系,并要求違約方在合同解除后十五日內支付違約金,金額為該房地產成交價的百分之十。合同第七條第12項約定:因甲、乙雙方或其中任何一方違約,導致本合同不能履行的,丙方仍有權按照本合同約定收取居間服務費,如已收取居間服務費的,則丙方有權不予退還。如支付費用方為守約方的,該筆費用由違約方直接賠付給守約方。對于當事人雙方沒有爭議的事實,本院予以確認。

2014年4月18日原、被告共同至被告滿懿金服處,協商購房事宜,期間被告于津明確表示房屋價格上漲100000元,否則不予出售,原告不同意,雙方未達成一致。該過程由被告滿懿金服的工作人員亦是該房產交易合同的居間服務人員候鑒家在場。關于上述主張,原告提供視聽資料予以證實,被告滿懿金服對原告主張的事實予以確認,本院對原告提供的證據及其主張的事實予以確認。

本院認為,原、被告及滿懿金服三方簽訂了《房產交易合同》,系當事人真實的意思表示,該合同合法有效。原、被告均應遵循誠實信用原則,履行合同約定義務。關于原告主張的被告單方將房屋售價上漲,雙方協商未能達成一致,被告單方不予出售房屋的事實,原告提供視聽資料予以證明,且該事實被告滿懿金服予以確認,對于原告主張的事實,本院予以確認。該《房產交易合同》對于原、被告共同至房地產管理部門簽訂天津市房地產買賣協議的時間有明確的約定,現被告于該日期前明確表示將房屋售價上漲,否則不予出售,合同價款系合同的重要條款,在原、被告未達成一致意見的情況下,被告單方更改合同價款導致合同無法繼續履行的行為已經構成了根本違約,依據合同的約定,被告應當承擔違約責任。關于被告主張違約金過高,請求予以適當減少一節,依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條的規定,當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。本案中,因被告單方將房屋售價上漲未果后被告拒絕出售房屋,導致合同無法繼續履行,從當事人的過錯程度考慮,被告應承擔全部的過錯,同時考慮到原告的實際損失,其中包括居間服務費、訴訟成本及預期利益,本院綜合上述因素,綜合考慮,酌定違約金120000元。關于原告主張由被告給付其居間服務費及律師費的訴請,本院認為,原告的該項損失已經包含在被告承擔的違約金120000元中,該項訴請,本院不予支持。

綜上所述,依據《中華人民共和國合同法》第六條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條的規定,判決如下:

一、原告張婷與被告于津、滿懿金服(天津)房地產咨詢有限公司于2016年3月5日簽訂的《房產交易合同》解除;

二、本判決生效之日起十五日內,被告于津返還原告張婷購房定金20000元;

三、本判決生效之日起十五日內,被告于津給付原告張婷違約金120000元;

四、駁回原告張婷其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費4188元,減半收取2094元,由原告張婷負擔594元,由被告于津負擔1500元。

如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于天津市第二中級人民法院。

代理審判員 李 菊

二〇一六年八月十九日

書記員 張 茜
林佳楠

林佳楠律師,多家大型企業法律顧問。從事律師工作多年,執業于天津益清律師事務所。 工作作風: 林律師辦事沉穩、邏輯縝密、思維敏捷,從業以來一直專注于法學理論研究,善于運用理論聯系實際,擁有多年的基層司法機關工作經驗,熟練掌握法官審理案件的思維方式,能夠從法官的視角分析相關的案件。 工作態度: 從業以來,林律師一直維護社會的公平和正義,耐心認真聆聽當事人的心聲,竭誠維護當事人的合法權益,秉承“誠信為本,勤勉敬業,法律至上,客戶先位”的執業理念,更大限度的爭取當事人的利益。 工作業績: 從業以來,成功辦理各類民事訴訟案件300多件、刑事訴訟案件100余件,非訴訟案件600件,積累了系統的協調與處理法律糾紛的經驗和技巧,特別是在房地產開發與銷售、合同與債務糾紛、侵權與人身賠償、勞動與婚姻糾紛、民事借貸糾紛等領域,積累了豐富的訴訟實務經驗。目前為止,已擔任多家企業法律顧問,解決多起上市公司的合同糾紛,能夠準確把握公司的設立、股權糾紛的處理及合同的審核。

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